Supravegherea activitatilor societatilor de management. Unde să se plângă de societatea de administrare

Cum să identificăm încălcările în activitatea societății de administrare și ce să faceți dacă sunt descoperite astfel de încălcări? Unde să apeleze dacă societatea de administrare nu îndeplinește obligațiile specificate în contract sau umflă nejustificat tarifele pentru serviciile sale?

Evgenia Vladimirova, șeful proiectului Rambler.Real Estate Rambler&Co

În mod ideal, compania de administrare ar trebui să scutească proprietarii de case de tot felul de bătăi de cap de întreținere a proprietății. Cu toate acestea, adesea companiile de management, dimpotrivă, pot crea probleme suplimentare rezidenților. Putem spune că cele mai frecvente plângeri împotriva societăților de administrare sunt deturnarea de fonduri, creșterile nerezonabile ale tarifelor și îndeplinirea nesatisfăcătoare a obligațiilor specificate în contract. Pentru a vă feri de surprize neplăcute, este recomandat să aflați în mod regulat ce activități desfășoară compania de management și cu ce ritmuri și să solicitați ca deficiențele în muncă să fie corectate dacă sunt descoperite. Dacă reprezentanții societății de administrare ignoră aceste cerințe, ar trebui să depuneți o plângere la Inspectoratul de Stat pentru Locuințe. Proprietarul apartamentului se poate adresa și în instanță.

Este de remarcat faptul că în prezent companiile de management nu pot funcționa fără licență. Certificarea companiei de management ar trebui să îmbunătățească calitatea serviciilor oferite, încă de la licența de serviciu bloc poate fie să nu fie dat inițial, fie anulat după identificarea oricăror probleme în lucrare.

Irina Gentsler, șeful sectorului locuințe al Fundației Institutului de Economie Urbană

Controlul locatarilor este extrem de necesar. Locuitorii plătesc bani decenti organizației de conducere și trebuie să înțeleagă ce primesc pentru acești bani, dacă proprietatea comună din casă este într-adevăr întreținută corespunzător. Adesea, companiile de management efectuează lucrări ieftine vizibile - curățarea intrării, curții, îndepărtarea gunoiului. În timp ce nimeni nu se gândește la starea acoperișurilor și a sistemelor de inginerie interne. Toată lumea trăiește o zi la un moment dat și apoi se dovedește că, din cauza întreținerii proaste, o întreținere costisitoare renovare majoră, pentru care proprietarii trebuie să plătească separat.

În primul rând, este necesar să se ceară un raport regulat de la societatea de management - cel puțin o dată pe an - cu informații despre ce lucrare a fost planificată, ce a fost finalizată, ce nu a fost efectuată și din ce motiv, pentru a asculta și discuta acest raport într-un intalnire generala. În al doilea rând, este necesar să se analizeze informațiile pe care organizația de management le plasează pe site-ul oficial și pe site-ul său web în conformitate cu cerințele standardului de divulgare a informațiilor, în ce măsură acestea corespund realității. Și foarte important munca activă consiliul unui bloc de locuințe pentru monitorizarea periodică a serviciilor și lucrărilor efectuate de organizația de conducere.

Alena Abramovici, șef al cabinetului de drept comercial la firma de avocatură Rights.

Disponibil acum un numar mare de litigii cu societatile de administrare, inclusiv din cauza tarifelor umflate. Adesea, proprietarii de proprietăți își neglijează drepturile și responsabilitățile de a monitoriza activitățile companiilor de administrare, ceea ce duce la taxe suplimentare pentru tarifele de servicii.

Această creștere a tarifelor este cea mai mare într-un mod simplu„încasări” asupra proprietarilor de spații prin relații contractuale cu alte companii, adesea afiliate la societatea de administrare. Este problematică monitorizarea corectitudinii facturilor emise, în special pentru ordinele de plată. Mai mult, contractul de management al casei include o prevedere pentru modificări unilaterale ale tarifelor din cauza inflației. Pe baza acestei clauze, companiile de administrare pot ridica și modifica tarifele pentru servicii după bunul plac.

Astfel, controlul asupra activităților societăților de administrare ajută nu numai la reducerea posibilității de a comite acțiuni frauduloase prin umflarea nerezonabilă a tarifelor, ci și la urmărirea efectivă a unde sunt cheltuiți banii proprietarilor.

Dacă nu există îmbunătățiri în casă și prețurile cresc, acesta este primul „far” care se schimbă companie de management.

Principalele metode de monitorizare a activităților companiilor de management (de fapt, precum HOA), în conformitate cu Codul Locuinței, sunt:

• raportarea anuală a societății de administrare la ședințele proprietarilor de locuințe (furnizarea unui raport cu privire la lucrările efectuate, contractele încheiate, tarifele noi și valabilitatea adoptării acestora etc.);
• furnizarea obligatorie a oricărei documentații referitoare la îndeplinirea atribuțiilor de către societatea de administrare pentru întreținerea unui bloc de locuințe, la solicitarea proprietarilor blocului de locuințe (oricand);
• capacitatea de a schimba societatea de administrare în cadrul unei adunări generale a proprietarilor în orice moment.

Desigur, este mai bine să începeți cu adunările generale. Analizați cu atenție declarațiile și comunicați cu un reprezentant al societății de administrare. Dacă apar dificultăți semnificative, atunci pur și simplu schimbați compania în cadrul unei adunări generale. Mai mult, Codul Locuinței al Federației Ruse oferă posibilitatea fie de a schimba metoda de administrare a unui bloc de locuințe, fie de a alege pur și simplu o altă companie de administrare.

Alexander Arsky, profesor asociat al Departamentului de Marketing și Logistică, Instituția de Învățământ Superior de Stat Federal Universitatea Financiară sub Guvern Federația Rusă»

Delegarea autoritatii de management clădire rezidențială este un fel de outsourcing de utilități implementat de părți pe baza unui acord comercial. Aceasta implică drepturile și obligațiile părților la contract, care includ și transmiterea unui raport privind activitățile externalizatorului pentru anumită perioadă.

Plățile au un scop desemnat, prin urmare, utilizarea abuzivă a fondurilor de către furnizor este o încălcare a contractului, precum și îndeplinirea de proastă calitate sau necinstă a obligațiilor sale.

Eficacitatea controlului depinde de condițiile specificate în contract. De exemplu, prin asigurarea posibilității de a verifica brusc fluxurile de numerar pentru contul curent externalizator, grupul de inițiativă („controlorii persoanelor”, „activul casei”) poate solicita detalii despre plăți pentru o anumită perioadă de timp și, dacă apar întrebări sau suspiciuni cu privire la utilizarea lor ineficientă, „atrageți socoteală pe externalizatorul”.

O atenție deosebită trebuie acordată efectuării reparațiilor planificate de către un externalizator pe cheltuiala locuitorilor casei. Numirea reprezentanților locuitorilor casei în timpul certificării intermediare a lucrărilor de construcție și instalare va preveni performanța lor de calitate slabă sau ratele umflate în devizul de construcție.

Alexey Gordeychik, avocat, candidat la științe juridice

În conformitate cu legislația Federației Ruse, sarcina întreținerii proprietății este suportată de proprietari. Prevederile Codului locuinței al Federației Ruse care prevăd diferite căi gestionarea blocurilor de apartamente, inclusiv încheierea unui acord cu societatea de administrare, sunt menite să faciliteze, să simplifice procedura de întreținere proprietate comună, dar nu scutiți proprietarii de răspunderea asociată prezenței bunurilor imobiliare. Prin urmare, este posibil și necesar controlul activităților societății de administrare.

Există multe modalități de a-și controla activitățile. În primul rând, societatea de administrare este responsabilă în fața adunării generale a proprietarilor, drepturile și obligațiile sale în legătură cu obiectul gestiunii trebuie stabilite prin acord. În al doilea rând, activitățile întreprinderilor de locuințe și servicii comunale sunt controlate de o masă de organe administrative. Începând de la pompieri și parchet, terminând cu autoritățile reglementarea tarifelor subiecte. În al treilea rând, problemele de protecție judiciară nu pot fi neglijate. De exemplu, reparațiile la intrare ar trebui efectuate o dată la 5 ani. Firma de management întârzie? De ce să nu faci un proces?

În mod ideal, compania de administrare ar trebui să elibereze o dată pentru totdeauna proprietarii de case de bătăi de cap de întreținere a proprietății. Dar, în realitate, birourile de locuințe în sine devin adesea o sursă de probleme - lucrează ineficient, risipesc bani sau chiar încearcă să economisească bani în detrimentul rezidenților. Cum să preiei controlul asupra unei companii de management economisind în același timp energie, timp și bani?

Birou de locuințe problematice - de ce locuitorii sunt nemulțumiți

Conflictele dintre rezidenții unui bloc de apartamente și organizația de conducere sunt destul de frecvente. Proprietarii de locuințe suburbane sunt și mai des nemulțumiți de utilități. Cele mai multe plângeri ale cetățenilor împotriva Codului Penal se rezumă la trei puncte:

• Cresterea tarifului
• Efectuarea slabă a sarcinilor
• Cheltuirea necorespunzătoare a fondurilor

Cum să influențezi activitatea unei companii de management

La 1 ianuarie 2015, în Rusia a fost introdus un sistem de licențiere pentru organizațiile de utilități. Numai companiile calificate care trec certificarea vor putea lucra în sectorul locuințelor și serviciilor comunale. Pentru a face acest lucru, ei trebuie să aibă resurse materiale și tehnice pentru a gestiona casa, să aibă un manager atestat în personal și, cel mai important, să nu aibă sancțiuni administrative de la Inspectoratul de Stat pentru Locuințe.

Dacă mai devreme unele birouri de locuințe au demis reclamatii oficiale cetățenilor, acum a devenit nesigur să ignorăm indignarea consumatorilor. Licența necesară pentru lucru poate pur și simplu să nu fie acordată, iar una existentă poate fi revocată. Autoritățile de supraveghere a locuințelor au dreptul de a depune un proces corespunzător în instanță dacă societatea de administrare a activelor are mai mult de 15% din case „cu probleme” cu rezidenți nemulțumiți.

Dacă munca companiei de management nu vă convine, există mai multe modalități de ieșire din situație:

• Încercați să negociați cu companiile de utilități

Cereți oficial pe toate informatie necesara despre tarife, cereți să explicați motivele muncii de proastă calitate și să eliminați deficiențele. Poate că cauza problemelor nu este intenția rău intenționată, ci connivența și lenea angajaților individuali. În acest caz, nemulțumirea activă și justificată a consumatorilor stimulează compania de management să se îmbunătățească.

• Scrieți plângeri la autoritățile de supraveghere a locuințelor

Conform legii, Inspectoratul de Stat pentru Locuințe este de partea locuitorilor. Intervenția sa cu perspectiva unor amenzi și alte măsuri administrative, inclusiv revocarea licenței, ar trebui să devină un „duș rece” pentru lucrătorii nepăsători din utilități.

• Schimbați firma de administrare

Puteți aștepta până când organizația de management fără scrupule părăsește piața " natural”, și-au pierdut licența din cauza numeroaselor încălcări sau accelerează procesul de despărțire de lucrătorii de utilități enervante. Pentru a face acest lucru, va trebui să organizați o adunare a proprietarilor și să votați demisia societății de administrare. Motivul legal al rezilierii contractului este expirarea perioadei de valabilitate a acestuia, precum și pretențiile întemeiate împotriva biroului de locuințe. De exemplu, performanța de calitate slabă a anumitor servicii.

După ce vechea companie de management este „răsturnată”, este important să abordați cu competență căutarea unei noi organizații de utilități. Atunci când alegeți, trebuie să luați în considerare experiența companiei, recenziile altor rezidenți și istoricul conflictelor dintre companiile de utilități și consumatori. În plus, este întotdeauna o idee bună să contactați un auditor calificat care vă poate oferi evaluare independentă profesionalismul unui anumit birou.

Proprietarii de apartamente au fiecare dreptîn conformitate cu Codul Locuinței, verifică activitățile organizației de gestionare a locuințelor și serviciilor comunale și obține un raport cu privire la cheltuirea fondurilor primite de la acestea. Există un algoritm simplu pentru verificarea activității unor astfel de organizații, a cărui utilizare le va ajuta să le aducă la apă curată.

Primul stagiu

Ar trebui să începeți cu un studiu detaliat al tarifelor care sunt indicate în bonul de chirie, pentru a verifica corectitudinea și valabilitatea calculului acestora. Pentru a face acest lucru, trebuie să solicitați de la societatea de administrare documente care conțin o listă și suma plăților obligatorii. Organizațiile de management nu au dreptul de a refuza furnizarea unor astfel de documente. În acest caz, cererea trebuie făcută în scris și înregistrată ca scrisoare de intrare la societatea de administrare. Cel mai simplu mod este să introduceți cerința în Codul penal și să o transferați secretarului. În acest caz, trebuie să aveți la dumneavoastră o copie a cererii, pe care secretara va pune același număr de intrare.

Faza a doua

Solicitați de la Codul penal nu numai un raport cu privire la munca efectuată, ci și anexe la acesta, deoarece, de cele mai multe ori, acestea conțin o descriere detaliată a elementelor de cheltuieli și a sumelor cheltuite. Ar fi indicat să obțineți de la societatea de administrare o estimare a cheltuielilor viitoare pentru anul următor pentru a discuta aceste cheltuieli viitoare la următoarea ședință a proprietarilor și, dacă este cazul, a face ajustări. Locuitorii pot primi raportul căi diferite: distribuirea tuturor în formă de hârtie, postare pe un avizier sau printr-o resursă online.

De asemenea, ar fi o idee bună să solicitați certificate de muncă finalizată, documente pentru angajarea angajaților care deservesc o anumită casă și ordine de plată.

A treia etapă

Analiza tuturor documentelor primite.În orice clădire, printre locuitori vor fi specialişti cu studii economice şi juridice. Și va fi grozav dacă îi putem implica în revizuirea documentației Codului penal. Este necesar să se reamintească și să se compare toate lucrările care au fost efectiv efectuate în perioada de raportare și cele indicate în lucrările Codului penal. De exemplu, merită să verificați consumul zilnic de apă pentru spălarea intrării, se dovedește adesea că lucrătorii de utilități folosesc mii de litri pentru o casă cu o singură intrare de cinci etaje. Un alt exemplu: actele indică sume importante pentru repararea ușilor, ferestrelor și achiziționarea de mecanisme pentru acestea (zăcuri, mânere, balamale), dar, de fapt, aceste lucrări fie nu au fost efectuate deloc, fie nu au fost în măsura indicată. în raportul Cod penal. Acest lucru se aplică și reparației curente a acoperișului, subsolurilor, intrării și întreținerii liftului, care se defectează în mod constant și nu funcționează mult timp, iar rezidenții continuă să plătească pentru asta ca pentru un lift de lucru confortabil.

Controlul asupra activităților companiilor de management (MC) din sectorul locuințelor și serviciilor comunale este efectuat atât la nivel federal, cât și de către autorități. administrația locală. Locuitorii caselor deservite de aceste organizații pot lua și ele anumite măsuri.

Cadrul legislativ

Supravegherea regională în sectorul locuințelor și serviciilor comunale este reglementată de reglementările locale (regionale și municipale), articolul 20 din Codul locuinței, Decretul guvernamental nr. 493, Legea federală nr. 131-FZ, Legea federală nr. 210.

Actele legislative enumerate descriu în detaliu atribuțiile fiecărui organism, indicând acele domenii de activitate pe care instituțiile de stat și municipale sunt obligate să le controleze.

Da, art. 20 din Codul locuinței reglementează scopurile și principiile generale ale controlului locuințelor de stat, municipale și publice, în art. 13 din LC descrie atribuțiile organelor guvernamentale regionale, art. 196 din Codul locuinței stabilește procedura de autorizare a controlului societăților de administrare.

Legea federală nr. 131 descrie competențele autorităților municipale, inclusiv autorităților de reglementare în sectorul locuințelor și serviciilor comunale.

Codul contravențiilor administrative conține informații despre măsurile preventive luate împotriva organizațiilor de conducere care își îndeplinesc atribuțiile cu rea-credință.

Organe

Există trei niveluri de control al locuințelor: federal, regional, municipal.

Nivel federal

Supravegherea federală nu este principala modalitate de control al companiilor de administrare; organele guvernamentale centrale sunt responsabile de formare principii generale managementul locuințelor și emit instrucțiuni metodologice.

Cine controlează activitatea companiilor de management la nivel federal?

Aceasta include:

• Ministerul Construcțiilor al Federației Ruse. Acest minister stabilește procedura de aprobare a standardelor de servicii de utilități, procedura de prestare a acestor servicii și criteriile de calitate a acestora. Ministerul Construcțiilor oferă clarificări cu privire la conținutul Hotărârii Guvernului nr. 493 („Reguli pentru furnizarea utilităților publice…”) și asupra implementării practice a prevederilor acesteia. Autoritatea reglementează aspectele economice ale contorării căldurii și apei.
• Ministerul Energiei al Federației Ruse. Determină scheme și standarde pentru alimentarea cu căldură a caselor.
• Serviciul Federal Antimonopol. Stabilește principiile de stabilire a prețurilor în domeniile de alimentare cu apă și căldură, nivelurile maxime ale tarifelor, reglementează monitorizarea plăților cetățenilor pentru serviciile de utilități. S-a ocupat anterior de aceste probleme serviciu federal conform tarifelor, dar în 2015 a fost desființată.

Nivel regional

Controlul direct asupra implementării practice a standardelor și instrucțiuni metodologice ministerele federale este realizată de organisme regionale și municipalități.

La nivel regional, companiile de management raportează la:

1) Goszhilnadzor (inspecția locuințelor). Funcția principală a organului este de a efectua controale de conformitate de către Codul Penal și cetățeni cu cerințele legale. Verificările sunt efectuate în funcție de parametri precum:

• întreținerea spațiilor rezidențiale;
• efectuarea de reamenajări și reconstrucție;
• întreținerea și repararea proprietății comune din blocul de locuințe;
• suma plății pentru întreținerea spațiilor de locuit;
• transferul spațiilor din statutul nerezidenţial în statutul rezidenţial și invers;
• prestare de servicii de utilități, stabilirea plății acestora și modalități de plată;
• formarea fondurilor de reparații.

Goszhilnadzor este autorizat să suprime și să elimine încălcările în aceste zone.

Inspectoratul pentru Locuințe nu exercită supraveghere directă a locuințelor asupra organizațiilor autorizate să administreze case. În schimb, efectuează controlul licențelor (articolul 196 din Codul Locuinței), care presupune verificarea conformității activităților societății de administrare cu condițiile de obținere și menținere a licenței.

2) Comitetul Tarifar. În funcție de regiune, funcțiile acesteia pot fi îndeplinite de diferite organizații: REC, Ministerul Energiei etc. Comitetul stabilește tarifele pentru furnizarea de căldură, energie electrică, alimentare cu gaz și alimentare cu apă și monitorizează aplicarea acestora. Activitățile organismului sunt controlate de Legea federală nr. 210 „Cu privire la reglementarea tarifelor...”.

3) Filialele regionale ale Rospotrebnadzorului. Ghidată de SanPiNs, această organizație monitorizează calitatea și siguranța serviciilor publice, inclusiv:

• verifică compoziția chimică, biologică, radiologică a apei;
• controlează nivelul de zgomot creat de funcționarea sistemelor de ventilație, ascensoarelor, unităților de încălzire și a altor dispozitive;
• monitorizează implementarea măsurilor de dezinfecție și combatere a dăunătorilor;
• verifica umiditatea, iluminatul, ventilatia in spatii rezidentiale.

În conformitate cu Codul Administrativ, Rospotrebnadzor răspunde companiilor de management pentru încălcarea cerințelor standardelor sanitare.

Nivel local

Autorităților municipale li se atribuie responsabilități separate, îndeplinite de autoritățile regionale.

Autoritățile de supraveghere din sectorul locuințelor și serviciilor comunale la nivel local pot:

• verificarea spațiilor rezidențiale pentru conformitatea cu standardele de utilizare și întreținere a acestora;
• monitorizează utilizarea proprietății comune în blocurile de locuințe;
• Verifica utilitati publice pentru respectarea acestora standardele stabilite;
• monitorizează respectarea cerințelor de plată pentru reparații și facturile de utilități.

De asemenea, organele administrației publice locale sunt autorizate să efectueze controlul de licențiere al societăților de administrare.

În cele mai multe cazuri, la nivel local, activitatea companiilor de management este controlată de Direcția Locuințe și Servicii Comunale din cadrul administrației orașului.

Procedura de efectuare a inspecțiilor este stabilită prin actele juridice municipale.

Inspecțiile programate de către autoritățile regionale și municipale sunt efectuate o dată pe an, inspecțiile neprogramate sunt efectuate atunci când se primesc plângeri de la rezidenți, când drepturile consumatorilor de servicii de utilități sunt încălcate, când se dăunează sănătății oamenilor sau mediu inconjurator, precum și atunci când există amenințarea de a provoca un astfel de prejudiciu.

Pe baza rezultatelor auditului se intocmeste un raport de inspectie al societatii de management.

Controlul rezidenților

Societățile de administrare funcționează pe baza unui acord cu rezidenții blocului de apartamente cu servicii, care au dreptul de a solicita verificarea integrității respectării termenilor acestuia. Pentru a face acest lucru, proprietarii trebuie să scrie o cerere. Aplicațiile colective sunt considerate mai rapide și au o forță mai mare.

În cerere, rezidenții trebuie să-și indice datele personale și să solicite de la societatea de administrare o listă de tarife și sumele acestora. Documentul este întocmit în două exemplare.

Datele furnizate sunt analizate și corelate cu calitatea și cantitatea serviciilor prestate. Pentru analiză detaliată poți folosi ajutorul experților.

Raportarea trebuie să fie necesară nu numai pentru anul curent, ci și pentru cei 1-2 ani anteriori (de exemplu, pentru 2019, 2018 și 2017).

În cazul în care se descoperă o neconcordanță între tarife și calitatea serviciilor prestate, proprietarii primesc temeiuri pentru introducerea unei acțiuni în justiție, putând face și o plângere colectivă împotriva societății de administrare, care este transmisă autorității de reglementare. Ambele variante au același rezultat: se va verifica Codul Penal, iar taxele ilegale vor fi rambursate rezidenților dacă se va dovedi existența acestora.

Puteți verifica licențele unei organizații pe site-ul web al Serviciilor de Stat (dom.gosuslugi.ru) căutând numele companiei în registrul de licențe.

Audituri

Un audit al companiilor de management din sectorul locuințelor și serviciilor comunale vă permite să faceți activitatea organizației mai transparentă și să optimizați întreținerea documentației financiare. Auditul Managementul se realizează după următoarele criterii:

• conformitatea documentației financiare cu costurile reale ale companiei;
• corectitudinea documentelor, caracterul complet și fiabilitatea informațiilor prezentate în acestea;
• eficienţă activitate economică(corectitudinea cheltuirii țintite a fondurilor etc.).

Pe baza rezultatelor analizei, auditorul poate oferi recomandări privind îmbunătățirea activității companiei de management, îmbunătățirea fluxului de documente și optimizarea cheltuielilor (inclusiv cheltuielile fiscale).

În timpul inspecției, se acordă atenție următoarelor documente:

• estimări cuprinzând informații privind costurile de exploatare a fondului locativ;
• raportarea utilitatilor pentru fondurile colectate de la rezidenti;
• raportare service post-vânzare utilizarea serviciilor terților;

Un audit al societății de administrare cu analiza acestor documente ne permite să identificăm ce procent din banii investiți de rezidenți se adresează întreținerii locuințelor și ce parte din fonduri este cheltuită ineficient.

concluzii

Deci, cui raportează companiile de management?

Companiile de management sunt controlate la toate nivelurile: cum autoritățile centrale, și proprietarii obișnuiți. Ministerele federale sunt responsabile pentru formarea teoretică și cadrul de reglementare, care reglementează activitățile societăților de management, autoritățile regionale și municipale efectuează verificări periodice ale conformității organizațiilor cu standardele stabilite, iar rezidenții pot verifica societatea de management analizând documentația financiară a acesteia.